الزام به تنظیم سند رسمی در نتیجه تنظیم قولنامه

یکی از آثار قولنامه الزام به تنظیم سند رسمی است . زیرا ، چه قولنامه را سند فروش‏ بدانیم و چه تعهد بر فروش ، آنچه که اهمیت دارد این است که سند مثبت مالکیت موجود می‏باشد و قولنامه به تنهایی چنین اثری ندارد . یعنی تا وقتی که فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی ملک را منتقل‏ نکرده است ، نه خریدار می‏تواند نسبت به آن ادعای مالکیت کند و نه‏ اشخاص ثالث می‏توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند .

۱ ـ انتقال مالکیت

اولین اثر قولنامه انتقال ملک است . نتیجه ثبت در دفتر املاک ، داشتن سند است و به این سند غالبا به عنوان طریقه ای اثباتی توجه می شود . حال سوال این است که آیا عقد با ایجاب و قبول واقع می شود و ثبت تنها نظر به مرحله اثبات این عقد است و یا اینکه حکم به وجود ثبت سند از قواعد ماهوی و مربوط به مرحله ثبوت است و به این ترتیب ، خرید و فروش املاک ثبت شده را از مصادیق عقود تشریفاتی قرار داد .

طریقه اول ، جانبدار اصل رضایی بودن عقود و دومی حامی نظم معاملات ( جلوگیری از وقوع معاملات متعارض ) است .

بنظر می رسد بتوان طریقه ای میان این دو را گرفت : یعنی اینکه وقوع معامله را بین دو طرف فروشنده و خریدار واقع شده دانست و از اصل رضایی بودن عقود در رابطه بین این دو تخطی نکرد . اما در رابطه میان اشخاص ثالث با این معامله ، ملک هنوز در مالکیت فروشنده است .

راه دیگر این است که ما حصل معامله بوسیله قولنامه را تعهدی طبیعی بدانیم . شباهت تعهد فروشنده در فروش املاک ثبت شده با تعهد طبیعی در این نکته است که همانطور که طبق ماده ۲۶۶ قانون مدنی در تعهدات طبیعی برای متعهد له قانوناً حق مطالبه نمی باشد ؛ یعنی نظام حاکمه او را محق نمی داند ؛ طبق ماده ۲۲ قانون ثبت هم دولت منتقل الیه را به عنوان مالک نخواهد شناخت . از این شباهت می توان نکته ای را که در ماده ۲۶۶ قانون مدنی مورد توجه مقنن قرار گرفته به ماده ۲۲ قانون ثبت سرایت داد و آن نکته این است که همانطور که اگر متعهد طبیعی خود اقدام به ادای دین نماید کسی نمی تواند مدعی استرداد آن حق شود ، در ماده ۲۲ قانون ثبت هم اگر فروشنده اقدامی در جهت شناسایی حق طرف مقابل خود ـ خریدار ـ بنماید ، ملزم به شناسایی خود خواهد بود .

پس اگر فروشنده اقرار به وقوع معامله بین خود و خریدار بنماید اما از نظر حکمی این اقدام را مفید ملکیت برای طرف مقابل نشناسد ؛ دادگاه می تواند این اقرار را نوعی شناسایی حق طرف مقابل خود بداند و مالکیت را انتقال یافته بداند . چنانکه شعبه ۴ دیوانعالی کشور در رای شماره ۵۹۴ ـ ۱۹ ـ ۴ ـ ۲۷ اظهار نظر نموده است : « اگر خوانده اقرار به فروش ملک به خواهان در قبال مبلغی کرده ، استدلال بر بی حقی خواهان  صحیح نخواهد بود »

۲ ـ الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی عنوان بسیاری از دعاویی است که براساس قولنامه مطرح می شود. در بعضی قولنامه ها فقط تعهد بر بیع می شود ولی در برخی دیگر بیع واقع شده و تعهد بر تنظیم سند رسمی می شود.که دسته اول را قولنامه و دسته دوم را بیع نامه می نامند .

بعضی از حقوق دانان  معتتقدند که قولنامه ای که در آن تعهد بر انتقال شده است در صورتی که تمام شرایط اسناد عادی را داشته باشد، طبق ماده ۱۰ قانون مدنی صحیح و مورد پذیریش ادارات و محاکم است. و با فرض بروز اختلاف بین متعاملین( در اینگونه اسناد) محاکم در صورت احراز صحت شرایط سند و مفاد آن حکم به انجام تعهد (انتقال) می دهند.

این گروه معتقدند که بیع نامه صریحاً مخالف مواد ۲۲و۴۶و۴۷و۴۸ قانون ثبت است و دعوایی که مبتنی بر بیع نامه است مسموع نمی باشد. در همین رابطه اداره حقوقی دادگستری طی جوابی به شرح زیر اعلام نموده است :

سؤال: انجام معامله با سند عادی در املاکی که دارای سابقه ثبتی می باشد صحیح و قانونی است یا خیر و آیا دادگاه بایستی به این گونه اسناد ترتیب اثر بدهد یا نه ؟

نظر مشورتی: بموجب ماده ۴۶ قانون ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک و حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اس و همچنین موارد مقیده در بند یک و دو ماده ۴۷ همان قانون با لحاظ صدر ماده ۴۷ همان قانون و با لحاظ صدر ماده اخیرالذکر اجباری می باشد. بنابراین سندی که مطابق مقررات فوق باید به ثبت برسد و نرسیده است وفق ماده ۴۸ قانون ثبت که تا کنون لغو نگردیده است در دادگاهها و ادارات قابل پذیریش نیست.

سؤال : در مواردیکه دارنده سند مالکیت، دادخواست خلع ید علیه متصرف می دهد و خوانده دفاعاً به سند عادی خریداری از شخث خواهان یا مورث وی استناد می کند، آیا با توجه به اجرای قوانین شرعی و اسلامی سند عادی تاب معارضه  با سند مالکیت را دارد یا نه؟ و در صورتیکه رسیدگی به اصالت آن دادگاه می تواند دعوی خلع ید را بلحاظ اینکه ملک قبلاً فروخته شده ردنماید یا خیر؟

نظر مشورتی: مواد۲۲و۴۷و۴۸ قانون ثبت اسناد تاکنون نسخ نگردیده و مانند گذشته اعتبار دارد بنابراین مفاد ماده ۴۸ مذکور که مقرر می دارد هر سندیکه مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد لازم الرعایه است .

گروهی دیگر از علمای حقوق بر عکس گروه اول معتقدند که آن چیزی که مورد قبول ادارات و محاکم است مبایعه می باشد، یعنی سندی که در آن بیع واقع شده و فقط تعهد بر تنظیم سند رسمی باقی می ماند. این گروه( بیشترین افرادی هستند که کار عملی می کنند و) معتقدند که در صورت بروز اختلافات محاکم به اسنادی رسیدگی کرده و حکم بر لازم بودن تعهدی می دهند که طبق آن بیع واقع شده باشد و فقط مهلتی برای انجام معاملات انتقال رسمی و پرئاخت مابقی ثمن مشخص شده باشد.

بعضی از این حقوق دانان معتقدند که مبایعه نامه حتی موکد مواد قانون ثبت است زیرا بنابرآن تعهد می شود که انتقال به صورت رسمی نیز باید انجام گیرد.

0 پاسخ

ارسال یک پاسخ

می خواهید در گفتگو ها شرکت کنید؟
Feel free to contribute!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *