مسئولیت شهرداری در مقابل حقوق مستاجر و زارع 

*** مرتضی امیری ***

مستاجر به شخصی گفته می شود که مالک منفعت عین باشد و زارع در اصطلاح شخصی است که زمین قابل کشتی را جهت زراعت و تقسیم حاصل با مالک برای مدت معین در اختیار گرفته باشد . هر چند که موضوع بحث ما در خصوص مسئولیت مدنی شهرداری در تملک اراضی اشخاص بوده و آنچه که مسلم است شهرداری صرفا حق تملک اراضی موجود در محدوده شهرها و شهرک ها را دارد و زمین زراعی نیز غالبا خارج از محدوده شهر و شهرک استقرار دارند ؛ لکن همانطوری که در برخی شهرهای کنونی مشاهده می شود گاهی زمن های زراعی نیز در محدوده شهری واقع شده اند و مراد ما از طرح بحث ، در خصوص زمین های زراعی ، آن دسته از زمین های زراعی می باشند که در محدوده شهری واقع گشته اند . قانونگذار در تبصره ۹ ماده ۹ قانون زمین شهری و همچنین ماده ۳۷ آیین نامه اجرایی علاوه بر حقوق مالک سخن از پرداخت حقوق قانونی اشخاص دارد که واژه ای نسبتا مبهم بوده و باید با توجه به سایر مواد قانونی و خصوصا لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی املاک برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ آن را تفسیر و حقوق این دسته افراد را تبیین نمود .

در خصوص حقوق مستاجر باید گفت که مستاجر ممکن است عین مستاجره مسکونی را اجاره داده باشد و یا مستاجر محل کسب و پیشه محسوب شود ؛ در مورد مستاجر محل مسکونی باید گفت که با توجه به مدت آن که عمدتا یکساله بوده و پس از انقضای مدت مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره می باشد و بر اثر تصرف مستاجر حقی در عین برای او ایجاد نمی گردد و عمل وی نیز تاثیری در ارزش مال نمی گذارد ؛ بنابراین ظاهر امر حکایت از این دارد که شهرداری در قبال این دسته از افراد مسئولیتی نداشته باشد مضافا اینکه قانونگذار نیز حقوق خاصی را برای آنان متصور ندانسته و بنظر می رسد که تصرف شهرداری از موارد تلف عین مستاجره بوده و موجب انفساخ عقد اجاره است . چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پیشه اشخاص باشد ؛ در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یکسال قبل از اعلام تصمیم دستگاه اجرائی محل کسب و پیشه بوده باشد . شهرداری اگر بخواهد مغازه و محل کسبی را تصرف و تملک کند علاوه بر قیمت ملک سرقفلی آن را هم باید بپردازد ، البته اگر خود مالک در آن محل به کسب و پیشه اشتغال داشته باشد قیمت ملک و سرقفلی هر دو به او تعلق می گیرد و اگر غیر مالک  ( مستاجر ) در آن محل به کسب مشغول باشد قیمت ملک به مالک و حق کسب و پیشه به مستاجر کاسب در آن محل پرداخته می شود . [۱]

در خصوص حقوق زارعان اراضی زراعی که در محدوده شهرها یا شهرکها واقع شده اند باید گفت که هر چند این دسته از حقوق در محدوده شهری به ندرت مشاهده می گردد ؛ اما این به معنای عدم وجود حق برای زارعان زمینهای کشاورزی واقع در اراضی شهری نیست و مصداق آن را می توان احداث کمربندی در اطراف شهر توسط شهرداری دانست .

علی ایحال از نظر مقنن چنانچه شهرداری بخواهد زمین زراعی واقع در محدوده شهر یا شهرکی را برای اجرای طرحها و برنامه های عمرانی خود تملک نماید مکلف است طبق تبصره ۲ ماده ۵ لایحه قانونی مورد بحث چنانکه به تشخیص اداره کشاورزی زارع در ملک مورد نظر حقی داشته باشد حقوق زارعین ذینفع به تشخیص اداره کشاورزی از محل ارزش کل ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام تحویل زمین و انجام معامله به مالک پرداخت می گردد ؛ همانطوری که مشاهده می شود مقنن پرداخت حقوق زارعین را مستقیما بر عهده دستگاه اجرایی که در فرض ما شهرداری می باشد گذاشته که این بخاطر اهمیتی است که قانونگذار برای حق زارعین قائل گردیده است . [۲]

[۱] . میرزایی ، علیرضا ، تملک اراضی توسط دولت و شهرداری ها ، چاپ اول ، انتشارات بهنامی ، ۱۳۸۷ ، ص ۲۵۶

[۲] . همان ، ص ۲۵۹

0 پاسخ

ارسال یک پاسخ

می خواهید در گفتگو ها شرکت کنید؟
Feel free to contribute!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *