مشاوره حقوقی در مورد مالکیت معارض

در این مشاوره حقوقی در مورد مالکیت معارض به شما می گوییم اگر دو سند مالکیت، جزئاً یا کلاً با هم تعارض داشته باشند سند مالکیت معارض محسوب می‌شوند. این اختلاف ممکن است در مورد اصل مالکیت یا در مورد حدود ملک یا حقوق ارتفاقی مثل حق عبور بر روی این ملک باشد و تعداد اسنادی که با این مشکل روبرو هستند کم نیستند. و این تعارض با رای هیات نظارت موضوع ماده ۶ قانون ثبت احراز می‌شود. سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است سند مالکیت معارض تلقی می‌شود. به عبارت دیگر در مورد تعارض میان اسناد مالکیت، مطابق فرض اولیه قانون که در بند ۱ ماده ۳ لایحه قانون راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳ بیان شده است سندی که زودتر ثبت شده باشد تا زمانی که به موجب حکم نهائی دادگاه ابطال نشده باشد علی‌الاصول معتبر تلقی می‌شود و سندی که پس از آن ثبت شده است، سند مالکیت ثبت موخر نامیده می‌شود و تا زمانی که حکم نهائی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد نامعتبر دانسته می‌شود.

 در بررسی نقش اشتباهات ثبتی در بروز این نوع اسناد معارض باید گفت طبیعی است که اگر مأمورین ثبت دقت کافی را در انجام تشریفات قانونی ثبت املاک و صدور سند به خرج دهند اصولاً تعارض دو سند مالکیت اتفاق نخواهد افتاد بنابراین اشتباهات ثبتی قاعدتاً موجب بروز این تعارض می‌شوند. به بیان دیگر، تعارض در اسناد مالکیت معمولاً زمانی اتفاق می‌افتد که در ثبت ملک یا صدور سند مالکیت اشتباهی رخ می‌دهد و در نتیجه این اشتباه دو سند مالکیت صادر می‌شود که اگر چه قاعدتاً باید ناظر بر دو ملک جداگانه باشند هر دو ناظر بر یک ملک هستند یا این که دو ملک در هم تداخل دارند بنابراین قسمتی از یکی از دو ملک با قسمتی از ملک دیگر هم پوشانی دارند. یا این که در خصوص حقوق ارتفاقی چنین تداخلی وجود دارد. در مشاوره حقوقی به شما می گوییم که کارمندان اداره ثبت که عمل خلاف مقررات آنها موجب صدور سند مالکیت معارض یا حتی معاملات متعدد می‌شود طبق ماده ۷ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مورد تعقیب اداری قرار می‌گیرند و مجازات نسبتاً سنگینی هم در انتظار آنهاست، یعنی انفصال موقت به مدت حداقل دو سال یا حتی انفصال دائم که متناسب با موضوع تخلف به آنها محکوم می‌شوند. به طور کلی اشتباهات ثبتی به هر اشتباهی می‌گویند که مأموران ثبت در هر یک از مراحل ثبت املاک، اعم از آگهی‌های نوبتی، آگهی‌های تحدیدی، تحدید حدود، شماره‌گذاری املاک و دیگر موارد عملیات ثبتی از حیث رعایت مقررات مربوط مرتکب شوند. یعنی مقررات و تشریفات قانونی ثبت املاک را دقیقاً رعایت نمی‌کنند البته اشتباهات ثبتی درجه‌بندی دارند بعضی از آنها مؤثر و بعضی غیر مؤثر دانسته می‌شوند.

وظیفه اداره ثبت در مورد اسناد معارض : ادارات ثبت موظف هستند به محض اطلاع از وجود اسناد مالکیت متعارض مشخصات آنها را به موجب بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ کنند همچنین باید گزارش کار را به طور روشن و بدون ابهام به هیئت نظارت بفرستند. پس از احراز مراتب تعارض اسناد از سوی هیئت نظارت اداره ثبت باید مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت موخر الصدور که سند معارض محسوب می‌شود ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوی کند و گواهی اقامه دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ کنند. دارنده سند معارض (موخر الصدور) حسب مورد دعوی ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت ثبت مقدم و بالتبع صحت سند خودش که ثبت موخر است قابل طرح است. مطابق تبصره ماده ۵ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض دادگاه بعد از رسیدگی‌های لازم هر یک از دو سند متعارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق مقررات صحیحاً انجام شده است مشخص می‌کند و حکم به ابطال سند مالکیت دیگر خواهد داد. این بدین معناست که دادگاه در رسیدگی به چنین دعوایی اصولاً ماخوذ به خواسته مصرح در دادخواست که ابطال سند ثبت مقدم است نیست و آن سندی را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص دهد تعیین و سند دیگر را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص نداده است اعم از این که سند ثبت مقدم یا ثبت موخر باشد ابطال می‌کند.

به عبارت دیگر این که دارنده سند ثبت موخر دعوی ابطال سند ثبت مقدم را طرح می‌کند اما ممکن است نتیجه دعوی ابطال سند خودش باشد. در مشاوره حقوقی می گوییم که چنین ترتیبی جزو استثنائات بر قاعده‌ای است در آئین دادرسی مدنی که مطابق آن دادگاه محدود و مأخوذ به خواسته مندرج در دادخواست است. مطابق این قاعده که در ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی انعکاس یافته است در ما نحن فیه دادگاه یا باید حکم به ابطال سند ثبت مقدم بدهد یا حکم به رد دعوی ابطال.

 اما چنانچه گفته شد با توجه به مفاد تبصره ۵ در این جا دادگاه ممکن است در هر حال یکی از دو سند مالکیت را ابطال کند اگر چه آن سند مالکیت متعلق به خواهان باشد و دعوی ابطال آن طرح نشده باشد. گاهی منظور از ابطال سند، ابطال جزئی از سند مالکیت مقدم است و منظور آن است که قسمتی از سند مالکیت از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی در تعارض با سند دیگری است در واقع به نوعی اصلاح سند مالکیت است که در قانون با عنوان عام ابطال از آن یاد شده است. در این جا سئوالی که مطرح است این است که آیا اداره ثبت می‌تواند بدون داشتن حکم از دادگاه اسناد معارض را باطل کند. در جواب باید گفت اگر دارنده سند معارض یعنی سند ثبت موخر ظرف دو ماه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم نکند اداره ثبت مکلف است سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در دفتر املاک قید کند. البته باید توجه داشت که مورد مذکور تنها موردی است که اداره ثبت حق ابطال سند مالکیت را بدون حکم دادگاه دارد.

تکلیف دارنده سند معارض : تکلیف دارنده سند معارض این است که برای تعیین تکلیف اسناد متعارض، مبادرت به طرح دعوی ابطال سند مالکیت در دادگاه کند، از طرف دیگر تا تعیین تکلیف سند ثبت مقدم دارنده سند معارض حق انجام معامله نسبت به مورد سند مالکیت خود را ندارد و اگر چنین معامله‌ای انجام دهد، هم دارنده سند و هم سردفتر مشمول مجازات موضوع ماده ۶ لایحه قانونی سال ۱۳۳۳ خواهند شد. سردفتر به انفصال از شغل سردفتری محکوم خواهد شد البته باید توجه داشت که دارنده سند معارض می‌تواند حقوق متصوره خودش را منتقل کند ولی دارنده سند ثبت مقدم تکلیفی برای طرح دعوی ندارد.

اگر چه دارنده سند ثبت مقدم هم در استفاده از سند خود دشواری‌هایی خواهد داشت از جمله این که هر چند وی می‌تواند ملک خود را معامله کند دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله سند معارض وجود دارد. از طرف دیگر تا زمانی که تکلیف سند معارض طبق حکم نهایی دادگاه مشخص نشود به خریدار و خریداران بعدی سند مالکیت جدید داده نمی‌شود. از این‌رو اگر دارنده سند معارض یعنی سند ثبت موخر مبادرت به طرح دعوی نکند دارنده سند ثبت مقدم ناچار از طرح دعوی ابطال خواهد بود تا هم تکلیف تعارض اسناد تعیین شود و هم بتواند به آسانی ملک خود را مورد معامله قرار دهد و در صورت لزوم برای خریدار هم سند جدید صادر شود. در مشاوره حقوقی خواهیم گفت که مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی دارنده سند معارض دادگاه حقوقی محل وقوع ملک متنازع فیه می‌باشد. و برای این که بتوان از این نوع معاملات پیشگیری کرد صادر نکردن اسناد معارض یا تعیین تکلیف هر چه سریع‌تر آنها است و همچنین منع دارنده سند معارض از معامله نسبت به مورد سند که به آن اشاره کردم و همین‌طور قید وجود سند معارض در سند انتقال توسط دفاتر اسناد رسمی هم به منظور جلوگیری از چنین معاملاتی پیش‌بینی شده است.