مفهوم مالکیت زمانی

متوسطخوبخیلی خوبعالیبسیارعالی (1 votes, average: 5٫00 out of 5)
Loading...

مالکیت زمانی ، شکلی از مالکیت سهم بندی شده مال است که در آن چند مالک استحقاق می یابند که برای مدت معین از آن مال استفاده کنند . بهترین وکیل تهران

در مالکیت زمانی برای خریدار در استفاده از مال موضوع تایم شر که معمولا یک ملک است ایجاد می گردد . اما این حق موقت است یعنی در محدوده زمانی مشخصی قابل اعمال است که در نتیجه آن از یک مال تعداد افراد زیادی می توانند استفاده نمایند .

حال این حق می تواند حق مالکیت باشد یا این حق ناشی از مالکیت منافع یا اجاره باشد یا اینکه تنها حق استفاده برای شخصی ایجاد شده باشد ؛ یعنی تنها حق انتفاع از خانه را داشته باشد ولی هیچ حق مالکیتی ایجاد نشده باشد . وکیل پایه یک دادگستری

 

مقدمه

نظام حقوقی کشور ما،در زمینه مسایل مدنی ، برپایه آزادی اراده یا حاکمیت اراده‏ در انعقاد قراردادها قرار گرفته است . مفهوم بیع و تاریخ عقد بیع از سال ۷۵۲ قبل از میلاد آغاز می‏شود،در آنجا بشر برای اولین بار در شهر لیدیا در غرب ترکیه با مفهوم یک کالای«واسطه‏ای»به عنوان پول‏ آشنا می‏شود و به ضرب سکه‏های طلا و نقره می‏پردازد،حدودا ۲۰۶۰ سال قبل.قبل از این تاریخ بیع به صورت عقد معاوضه یا مبادله کالا با کالا صورت می‏گرفت.مثلا ۲۰ سبد یا کیسه خرما در مقابل یک شتر یا یک اسب.مسأله تجارت و مبادله به کندی‏ صورت می‏گرفت و پس از پیدایش پول و بکارگیری آن در روابط مبادلاتی میان اشخاص‏ یا میان شهرها،دومین انقلاب در تاریخ تحول و پیشرفت تمدن بشری،پس از انقلاب‏ کشاورزی یعنی آشنایی با کشت دانه‏های حبوبات و میوه‏ها و بهره‏برداری از آنها برای‏ تغذیه،حادث گردید.

-در نظام حقوقی کشور ما،حتی در جایی که انتقال مالکیت با استناد به ماده ۳۳۹ به‏طور قطعی و مستقر صورت می‏گیرد،معهذا می‏توان با درج شروطی دامنه‏ تصرفات مالک یا خریدار را،حتی برخلاف نص صریح صدر ماده ۳۰ قانون مدنی‏ محدود کرد،مانند ممنوعیت خریداران خانه‏های سازمانی در نقل و انتقال ملک‏ خریداری شده مثلا به مدت پنج سال یا ده سال.

در آنجا که طرفین یک قرارداد می‏توانند توافق خود را حتی برخلاف قواعد و مقررات تکمیلی یا تفسیری یا تعویضی تنظیم کنند(برخلاف‏ ماده ۴۸۶ قانون مدنی در اجاره و ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در باب نحوه پرداخت اجاره بها)،چرا نباید بتوانند قرارداد فروش یک آپارتمان را به‏ صورت بیع زمانی و یا مالکیت زمانی و برخلاف «بیع مصطلح» یا «بیع» تنظیم و منعقد کنند؟البته اعلام این نکته در مقالات برخی آقایان اساتید که ما دارای بیع عرفی و بیع مصطلح هستیم به راحتی قابل قبول نیست.بیع می‏تواند به ده‏ها شکل و با ده‏ها شرایط منعقد شود،زیرا که قواعد عقد بیع آمره نیستند و برخی از مصادیق آن را قانون‏ مدنی نام برده است.اینکه بیع باید در قلمرو و محدوده بیع مصطلح و عرفی باشد قابل‏ تأمل است.مسایل عرفی با گذشت زمان و ظهور نیازهای جدید تغییرپذیرند. البته این نکته را می‏پذیرم که قواعد اساسی بیع همیشه باید رعایت شوند.

بنابراین مالکیت زمانی در نظام حقوق مدنی ما پذیرفته شده و چنین بیعی صحیح است که در ادامه به بیان آن می پردازیم .

فصل اول : تعاریف و کلیات

 

مبحث اول : تعریف مالکیت زمانی

برای مالکیت زمانی یا تایم شر تعاریف زیادی صورت گرفته است که همه آنها بیان گر یک مطلب هستند و تفاوت زیادی با هم ندارند .

تایم شر شکلی از مالکیت سهم بندی شده مال است که عموما در املاک مشاعی که مخصوص گذران اوقات فراغت است و نیز در اماکن تفریحی رواج دارد و در آن چند مالک استحقاق می یابند که برای مدت معین در هرسال از آن مال استفاده بنمایند .

یا در تعریف دیگری آمده است : « تایم شر در بردارنده مالکیتی است که از خرید دوره مشخصی از زمان یا درصد مشخصی از استفاده در یک خانه یا منطقه تفریحی حاصل می شود . »

تایم شر واژه ای است که برای بیان حق و مالکیت مشترک در منطقه تفریحی که متعلق به دیگران نیز هست استفاده می شود ، هر مالک مقدار مشخصی از زمان را مالک است و یک واحد از آن مجتمع را بر اساس مقررات برای تعداد مشخصی سال اشغال می کند .

تایم شر یک حق است به صورت مشاعی با دیگران ، برا سکونت در یک واحد از مجتمع برای یک دوره زمانی ( که معمولا یک هفته است ) بر اساس یک برنامه مدون و برای سالهای مشخصی تایم شر می تواند در یک ساختمان ، آپارتمان یا یک قایق باشد .

مبحث دوم : چگونگی پیدایش مالکیت زمانی

واژه مالکیت زمانی یا تایم شر ؛ قبل از هر جای دیگری در صنعت کامپیوتر بوجود آمد . این واژه بدین معنا بود که تعداد زیادی از افراد می توانند به بانک یک شرکت کامپیوتری در قبال پرداخت هزینه مختصری دسترسی داشته باشند .

امروزه هر گاه از مالکیت زمانی به طور مطلق یاد می شود بیش از هر چیز دیگر ، ذهن متوجه استفاده از املاک و مستغلات ، مخصوصا در مناطق تفریحی می شود . شاید اهمیت محلهای مسکونی واقع در مناطق تفریحی سبب شده که اگر تایم شر در مصادیق مختلف مانند قایق ، هلی کوپتر کشتی و غیره جریان دارد ولی بیش از مهم مالکیت زمانی در املاک به ذهن متبادر می شود .

کوههای آلپ در فرانسه همیشه میزبان تعداد زیادی از طرفداران ورزش اسکی بود که برای گذراندان تعطیلات خود به آنجا می آمدند . در اوایل دهه شصت کم کم جمعیت انسانی که می خواستند از آن مناطق استفاده کنند ؛ رو به افزایش گذاشت و محدودیت خانه های ویلایی باعث شد که بسیاری از کسانی که برای گردش و گذران تعطیلات به آن مناطق می آمدند از استفاده از مکانی مناسب در محل دلخواه خود محروم مانده و تعطیلات خود را در اتاقهای نه چندان مناسب هتل های محلی سپری کنند .

کم کم این مطلب به ذهن مالکان ویلاهایی که خانه های خود را برای کسانی که می خواستند همه ساله در آن ناحیه به اسکی بپردازند ، به صورت تضمینی رزرو کنند .

بدینتریتیب مالک خانه لازم نبود هر سال ، یک مشتری جدید برای خانه خود پیدا کند و کسانی که قبلا خانه را برای یکسال کامل به اجاره می گرفتند نیز مجبور نبودند برای خانه ای را که فقط یک یا چند هفته از آن استفاده می نمودند ، اجاره بهای یکسال را بپردازند و بقیه گردشگران نیز می توانستند با خیالی آسوده نسبت به مکانی که از قبل رزرو کرده و هزینه آن را که به مراتب کمتر از خرید یا اجاره بلند مدت خانه بود پرداخته بودند به مسافرت بروند . اینگونه بود که به علت شباهتی که این روش با تایم شر در کامپیوتر داشت برای اولین بار مفهوم تایم شر به عالم املاک و به دنبال آن عالم حقوق راه پیدا نمود .

 

فصل دوم : مشروعیت مالکیت زمانی و خصوصیات آن

 

مبحث اول : مشروعیت مالکیت زمانی

گفتار اول : ادله مخالفان

۱ ـ اصولاً طبیعت مالکیت اقتضای دوام را دارد ؛ بنابراین تنافی بین مالکیت و موقت بودن آن امری بدیهی است. علاوه آنکه محدودیت زمانی مالکیت به معنای پذیرش محدودیت در برخی عناصر حقوقی آن مانند تصرف است.

۲ ـ با نگاه فلسفی، مالکیت شیء واحد و از اعراض اقار است؛ بنابراین قابل تکثیر، تبعیض و تقیید به زمان نمی‌باشد.

۳ ـ مالکیت در نگاه فلسفی دیگر از اعیان خارجی قلمداد می‌گردد. به عبارتی جوهر محسوب و در اصطلاح فلاسفه قابل تقدیر و تقیید به زمان نیست. مثلاً نمی‌توان گفت کتاب امروز و کتاب فردا؛ البته در نگاه این نظریه منافع اعیان از اعراض بوده و می‌تواند به زمان محدود گردد.

۴ ـ مالکیت موقت گزینه‌ای نامعقول و بر فرض عقلایی بودن آن نامشروع است ؛ بنابراین هر قرارداد نامشروعی محکوم به بطلان است.

۵ ـ عرفاً عنوان بیع بر بیع مطلق (غیرموقت) صادق است. اگر صدق عنوان عرفی بیع بر معاملات تایم شرینگ مشکوک باشد دیگر نمی‌توان آن را تحت عام از مصادیق بیع دانست.

به عبارتی عنوان بیع مصطلح در فقه اگر چه حقیقت شرعیه و متشرعه نداشته است لکن به نظر شارع ارتکاز عرفی آن مراد بوده و البته در این نگاه در عرف مردم و سیره عقلا مالکیت نامحدود و غیرمقید به زمان متبادر است.

۶ ـ با استناد به قاعده تسلیط و توجه به ویژگی مالکیت (ویژگی دوام) بهره‌برداری مالکیت مقید به زمان خاصی نیست. خصوصیت دائمی بودن مالکیت از حق استفاده بدون محدودیت زمانی به استناد قاعده تسلیط استنباط می‌گردد.

۷ ـ استدلال به تالی فاسد غیرعقلایی در تایم شرینگ که نمی‌توان بدان ملتزم شد. فرض کنیم مالکیت محدود در زمان خاص به فردی اعطاء شد؛ یکی از عناصر حقوقی آن حق تصرف است.

الف؛ اگر برای مالک اقتدار کاملی در نظر گرفته‌ایم وی می‌بایست حق همه گونه تصرف از جمله تلف ملک را دارا باشد که بنابراین خلاف انگیزه‌های دیگر موجود در قراردادهای تایم شرینگ خواهد بود؛ البته اگر هم براساس قرارداد چنین حقی داشته باشد دیگر مالکیت دائمی است نه موقت و از فرضیه ما خارج است.

ب؛ در فرضی که بگوییم شخص اصولاً چنین حقی را دارا نمی‌باشد در واقع حق مالکیت معنا نداشته و قرارداد از نوع حق انتفاع خواهد بود.

با نگاهی کلی به نظریه‌های حقوقی و عمدتاً فقهی فوق ملاحظه می‌کنیم که دسته‌ای از این دلایل به عدم صحت و اعتبار تایم شرینگ (بیع زمانی) در مقام ثبوت اشاره دارد و دسته دیگر، بار استدلال را به عدم امکان اینگونه مالکیت‌ها در مقام اثبات و آثار اجتماعی حقوقی آن از جمله تالی فاسد غیر عقلایی تکیه داده‌اند.

گفتار دوم : ادله موافقان

اجمالاً برخی فقیهان و حقوقدانان با تعابیری غیریکسان، توقیت مالکیت را پذیرفته‌اند.

۱ ـ در پاسخ (دلیل اول) مخالفان می‌توان گفت: با توجه به اینکه مالکیت حقیقت شرعیه نداشته و برای شناخت مفهوم آن باید به معرف مراجعه کنیم، ویژگی دوام برگرفته از اعتبارات عملی عرف بوده است به عبارتی چون قیدی در توقیت آورده نمی‌شود عملاً مالکیت زمان‌دار است، بنابراین دوام مقتضای اطلاق آن است. اگر امروزه عرف به علت ضرورت اجتماعی مثلاً در صنعت گردشگری و هتلداری در مواردی محدود به زمان نماید برخلاف ذات مالکیت رفتار نکرده است.

۲ ـ با همان نگاه فلسفی (دلیل دوم) در پاسخ باید گفت: تقیید به زمان در امور قاربالعرض است نه بالذات؛ بنابراین با توجه به قطعات زمان بایستی تقطیع و تقسیم گردد ، مانند مالکیت وقف بر موقوف علیهم با طبقات و بطون مختلف. بر فرض هم که امور قار از اعراض غیر قابل تقیید به زمان در نظر فلاسفه باشد با مالکیت تفاوت ماهوی دارد؛ چرا که مالکیت از امور اعتباری و چگونگی اعتبار آن به دست منشاء و آفریدگار اعتبار است.

۳ ـ از نظر ایراد جوهرهای فلسفی (دلیل سوم) در مالکیت موقت، عین مقید به زمان به خریدار تملیک نمی‌گردد، بلکه مالکیت عین در قطعه مشخصی از زمان به دیگری منتقل می‌شود. در واقع مالکیت کتاب را محدود و مقید به زمان می‌کنیم نه خود کتاب را؛ پرواضح است که تفاوت مبرهنی بین این دو وجود دارد.

به علاوه چنانچه بگوییم اعیان خارجی مقید به زمان نمی‌گردند برخی قراردادهای اجاره منافع که منفعت هم از نوع عین خارجی است مانند میوه درخت با ایراد روبه‌رو می‌شوند؛ این در حالی است که فقیهان چنین قراردادهایی را صحیح دانسته‌اند.

۴ ـ ایراد غیرعقلانی و غیرشرعی بودن اینگونه قراردادها مردود است. چرا که؛ اولاً مالکیت موقت در نظام‌های حقوقی کنونی براساس نیازمندی‌های بشری در صنعت گردشگری و هتلداری امر معقول واقع گردیده و برمبنای قاعده «کل ما حکم به العقل حکم به الشرع» شرعی خواهد بود؛ ثانیاً معاملات از امور توقیفی مانند عبادات نبوده، حقیقت شرعیه و متشرعه ندارد. اعتبار آن تابع آفریدگار اعتبار یعنی عرف کنونی جوامع بشری است؛ ثالثاً نمونه‌های مالکیت موقت در نزد فقیهان  پذیرفته شده که برخلاف تصور برخی خود دلیل بر سابقه شرعی بحث بوده، و ما به عنوان مؤید نظریه صحت و اعتبار آن را بیان خواهیم نمود.

۵ ـ از نظر شک در مصداق اگرچه در گذشته مصادیق قراردادهای بیع در شکل مصطلح و عرفی آن با ویژگی دوام انشاء گردیده است لکن به مفهوم وجود یک قاعده انحصاری نمی‌باشد. با وجود آن که قواعد اساسی بیع بایستی رعایت شود اما بیع می‌تواند به دهها شکل با شرایط گوناگون منعقد شود؛ به علاوه دیگر امروزه نقش تحولات اجتماعی و تأثیر آن بر ارتکاز عرفی غیرقابل انکار است.

۶ ـ اگرچه دایره شمول قاعده سلطنت از نظر کیفی و کمی با هیچ‌کدام آن مورد چالش فقیهان قرار داشته است و صرف‌نظر از آنکه براساس نظر مشهور هم شامل تصرفات کیفی است و هم کمی، و اگر چه دوام مالکیت از قاعده سلطنت برداشت نمی‌گردد اما در استناد به سلطنت مالک اولویت استدلال و تمسک از آن مالک قبلی است. به عبارتی مالک در زمان مالکیت خود چه دائمی و چه موقت مسلط بر مال خویش بوده و انتقال آن را به صورت مقید به مصلحت خود دانسته است؛ بنابراین با اطلاق قاعده «الناس مسلطون علی اموالهم» مالکیت زمانی قابل توجیه است.

۷ ـ در ارتباط بین مالکین تایم شرینگ استدلال شیخ انصاری مبنی بر مالکیت فعلی طبقه موجود وقف و مالکیت شأنی طبقه معدوم در مقام پاسخ به ایراد هفتم مخالفان قابل استفاده می‌باشد . حتی اگر مالکیت شأنی را آن طور که برخی فقیهان قبول نکرده‌اند به رسمیت نشناسیم؛ اما رابطه‌ای ضعیف و اعتباری بین عین و سایر مالکان تایم شرینگ برقرار شده است و این رابطه ضعیف را اگرچه مالکیت شأنی هم ندانیم، باز هم موجب محدودیت دایره اختیارات مالک موقت می‌شود. بنابراین حق تلف ندارد.

طرفداران صحت قراردادهای مالکیت زمانی می‌توانند به اصل حاکمیت اراده، آزادی قراردادها، ماده ۱۰ و ۳۰ قانون مدنی، قاعده اوفوابالعقود و… استناد نمایند.

 

مبحث دوم : خصوصیات مالکیت زمانی

گفتار اول : لزوم قرارداد

با توجه به اصل لزوم و یا اصاله اللزوم در قراردادها،این قرارداد برای طرفین لازم‏ است حتی اگر این مسأله در قرارداد به سکووت برگزار شده باشد یا این قرارداد به‏ صورت عقدی خیاری منعقد شود زیرا خیاری بودن یک قرارداد تناقضی با لازم بودن آن‏ ندارد و برعکس درج خیار خود مؤید لازم بودن آن عقد قرارداد است تا راهی برای‏ برهم زدن آن عقد وجود داشته باشد. این امر در حقوق مدنی ایران از اصل لزوم قراردادها ، منعکس در مواد ۱۰ و ۲۱۹  از قانون مدنی استنباط می گردد.مستندات مذکور حاکی از این هستند که اصل بر لزوم قراردادها است مگر این که بر جواز آن تصریح شده و نصی موجود باشد .

علی القاعده قانون است که بطور صریح یا ضمنی‏ اعلام می‏کند که عقدی جایز است.البته امروز این ایده سنتی بتدریج به کنار می‏رود و کم‏ کم این ایده شایع می‏شودء که جایز یا لازم بودن یک عقد را باید در اختیار طرفین عقد قرار دهیم تا آنان بنابر مصلحت خود و تکیه بر اراده خود تصمیم‏گیری کنند.

گفتار دوم : معوض بودن

در قرارداد تایم شرینگ ما با عوض و معوض(ثمن-بیع)آشنا می‏شویم.در این‏ قرارداد لزومی ندارد که ثمن به صورت وجه نقد یا وجه رایج کشوری باشد.توافق و تراضی طرفین برای تعیین نوع و جنس ثمن و مقدار ثمن و نحوه پرداخت آن کافی است.

گفتار سوم : معین بودن مبیع

در قرارداد تایم شرینگ،موضوع عقد یا اوصاف موضوع عقد مالی است«کلی در معین»یا«عین معین»یا عین شخصی.اعم از آنکه مالی باشد غیر منقول(آپارتمان در هتل)یا مالی باشد منقول(مثلا اسب برای نسل‏کشی یا شرکت در مسابقات اسب‏ سواری ) .

گفتار چهارم : موقت بودن

دایمی بودن یکی از صفات ملکیت است که البته در قانون مدنى به این صفت اشاره نشده است اما اغلب حقوقدانان وفقها، مالکیت را واجد صفت دایمی بودن می دانند  برخی دیگر معتقدند که در فقه، زمان دار وموقت بودن مالکیت، مورد پذیرش قرار گرفته است.

برخی نیز قایلند که درمالکیت منافع، این صفت نقض می شودچه آنکه در مالکیت منافع نه تنها صفت دوام وجود ندارد، بلکه الزاما باید موقت ‏باشد  از همین رو این گروه از حقوقدانان وبرخی از فقها، دوام را از اوصاف ملکیت دانسته اند وملکیت موقت را اساسا بیع نمی دانند. چه آنکه بیع ، حقیقت شرعیه و متشرعه ندارد و معنای عرفی خود را حفظ کرده است زیرا کلیه عقود به همان معنای عرفی خود باقی مانده اند و قانونگذار یا شارع، آنها را امضا کرده اند وهرگز تاسیسی درباره آنها از سوی قانونگذار وجود ندارد و الزاما برای فهم مفهوم ومعنای بیع باید به عرف رجوع کرد زیرا عرف تنها مرجع برای درک وفهم این مفاهیم است

امام خمینی برای رجوع به عرف در فهم معانی تاسیسات فقهی چنین استدلال کرده اند “انه بعد الفراغ عن ان المسبب امر عرفی و فی مقام الاصطلاح لاتختلف الشرع عن العرف فی ذلک بل انما تکلم علی نحو المحاورات العرفیه فلابد من الرجوع الی العرف لتعیین موارد حصوله و عدمه» در بخش دیگری از استدلال نیز چنین آمده است: «حیث ان المعامله لابد و ان تکون معتبره شرعا و انه لیس للشارع المقدس فی الفاظها اصطلاح خاص و اختراع جدید و لم یوسس فی حقیقه المعاملات شیئا غیر ما هو المتعارف عند العقلاء ولو اعتبر شیئا فیها اعتبره شرطا لتاثیرها لان ان حقیقه المعامله عنده مغایره لحقیقتها عند العرف فلابد من الرجوع الی العقلاء فیها».

این گروه از فقها ابتدا برضرورت رجوع به عرف برای فهم معانی معاملات وتاسیسات فقهی در باب معاملات  استدلال می کنند وسپس با استدلالات دیگری بر این نکته پافشاری می کنند که عرف از مالکیت موقت ، مفهوم بیع را درک نمی کند وبه عبارت دیگر مالکیت موقت در نزد عرف بیع تلقی نمی شود.مرحوم سید محمد کاظم یزدی طباطبایی بر همین سیاق استدلال کرده اند.

مرحوم آیت الله خویی نیز همین استدلال را می پذیرند:” «لایقال ان الملکیه المنشاه مطلقه حتی بعد الفسخ‌فانه لامعنی للبیع الی وقت خاص کسنه او سنتین لکونه باطلا اجماعا. فانه یقال لاشبهه فی ان المنشا مطلق من حیث الزمان و ان البایع انشا ملکیه مطلقه للمشتری و ابده ولکن کلا منا لیس فی الاطلاق والتقیید من حیث الزمان بل من حیث الزمانیات …. و لا یقاس کون المنشا ملکیه محدوده بالفسخ، بالبیع الی سنه فان الثانی باطل بالضروره بخلاف الاول».

ایشان همچنانکه از عبارت فوق پیدا است اساسا بیع موقت را بیع نمی دانند واطلاق کلمه بیع را بر قرارداد مالکیت موقت، در نظر عرف صحیح نمی دانند

این نکته را نباید فراموش کرد که آن گروه از فقها وحقوقدانان که دوام را از اوصاف ملکیت می دانند ، به این نکته توجه کرده اند که اگر مملوک مقید به زمان باشد بدون تردید اشکالی وجود نخواهد داشت واشکال در جایی است که اصل ملکیت مقید به زمان شود .مرحوم سید محمد کاظم یزدی طباطبایی با ظرافت به این نکته توجه کرده است “: «اگر اجل، قید مملوک باشد چنین بیعی بلااشکال است مثل اینکه بگوید: شیر این گوسفند در مدت یک ماه را به تو فروختم…»

بنابراین حتی کسانی که دوام را از اوصاف مالکیت می دانند، منظورشان جایی است که اصل ملکیت، موقت و زمان دار باشد، نه اینکه مملوک زمان دار باشد.

 

فصل سوم : آثار مالکیت زمانی

 

 

مبحث اول : رابطه مالکین با یکدیگر

تردیدی نیست که در قرارداد تایم شر، مال، هیچ گاه بدون مالک نمی ماند چرا که به طور مرتب با انقضاء زمان مالکیت یک مالک، مال به دیگری منتقل می شود و فترتی در این میان وجود ندارد که مال بلامالک بماند.

از سوی دیگر از آنجا که در هر زمان، تنها یک نفر مالک عین می باشد لذا فرض اشاعه در مالکیت نیز نادرست است بنابراین سؤال اساسی در اینجا این است که رابطه چند مالک که به طور زمان بندی شده در یک عین شریک اند چیست؟ مسأله مشابه در باب وقف می تواند راهنمای ما برای پاسخگویی به سؤال فوق باشد.

در باب وقف، هنگامی که مالی بر چند طبقه از موقوف علیهم وقف می شود، عین موقوفه به مالکیت طبقه اول از موقوف علیهم درمی آید و پس از انقضای طبقه اول، در ملک طبقه دوم وارد می شود و به همین ترتیب ادامه می یابد. و همچنین در صورتی که مالی به ترتیب بر زید و فقرا وقف شود به این صورت که ده سال بر زید وقف باشد و پس از آن وقف بر فقرا باشد. در میان فقها این بحث مطرح شده است که رابطه طبقات بعدی موقوف علیهم که الان وجود ندارند و یا وجود دارند ولی به دلیل وجود طبقه قبلی، مالکیت فعلی ندارند با مال موقوفه و طبقه اول چه نوع رابطه ای است؟ تردیدی نیست که طبقات بعدی، در حال حاضر مالکیت فعلی بر مال ندارد چرا که به فعلیت رسیدن مالکیت آنان منوط به انقراض طبقه سابق است.

برخی از فقها همچون شیخ انصاری قائل به ثبوت مالکیت شأنی برای طبقه معدوم شده اند. به عقیده ایشان، طبقه معدوم، دارای اختصاص موقت نظیر اختصاص بطن موجود است که با صیغه وقف، انشاء و ایجاد شده و فقط در تحقق و وجود خارجی از آن متأخر است به عبارت دیگر عین موقوفه در عین حال که ملک فعلی طبقه موجود است، ملک شأنی طبقه دوم نیز می باشد. یعنی واقف بر صیغه وقف، دو نوع مالکیت انشاء نموده است؛ یکی مالکیت فعلی برای طبقه موجود و دیگری مالکیت شأنی برای معدومین. نتیجه این مبنا آن است که اگر عین موقوفه ـ در موارد جواز بیع عین موقوفه ـ فروخته شد، ثمن آن هم همانند مبیع، ملک فعلی طبقه موجود و ملک شأنی طبقه معدوم می باشد.

برخی از فقهای پس از شیخ انصاری، مالکیت شأنی طبقات معدوم را نپذیرفته اند. به عنوان مثال محقق اصفهانی دراین باره می فرماید: معدومین، هیچ گونه حق جعل شده ای از ناحیه شارع ندارند و مالکیت شأنی، یک سنخ خاص از مالکیت نیست بلکه، مالکیت شأنی عبارت است از قابلیت مالکیت و نه چیز دیگر.

در قرارداد تایم شر نیز مالکیت مالکین موقت که به ترتیب، مالک عینی می شوند، همانند طبقات موقوف علیهم است، بنابراین بر مبنای [دیدگاه] شیخ انصاری(ره) می توان در مسأله مورد بحث هم قایل به مالکیت فعلی و مالکیت شأنی گردید؛ به این صورت که مالکین موقت، در زمان مالکیت خود دارای مالکیت فعلی و در غیر آن، دارای مالکیت شأنی هستند. مثلاً اگر فرض کنیم که خانه ای ملک چهار نفر به صورت مالکیت زمانی فصلی باشد، در فصل بهار که فرضاً خانه متعلق به “الف” است، این فرد مالک فعلی خانه بوده و سه نفر دیگر مالکیت شأنی بر آن دارند. اما بنابر مبنای گروه دوم، نمی توان برای مالکین دیگر مالکیت شأنی تصور کرد چرا که به عقیده این گروه، مالکیت شأنی، چیزی جز قابلیت شخص برای مالک شدن نیست. بنابراین در زمان مالکیت فعلی یک مالک، مالکان دیگر حقی در آن مال ندارند.

به نظر می رسد با توجه به ماهیت مالکیت می توان گفت: مالکیت همان گونه که گروه دوم گفته اند قابل تقسیم به دو نوع نیست و بر همین اساس، مالکیت شأنی سنخ خاصی از مالکیت نیست اما بدیهی است که در مالکیت موقت، نمی توان رابطه مالکین دیگر با عین را کاملاً منقطع دانست و عین را ملک طلق مالک موقت به شمار آورد. مالکیت، امری عرفی و عقلائی است و عقلا همان گونه که مالکیت را برای شخص به طور موقت اعتبار می کنند، رابطه دیگر مالکین را هم کاملاً منقطع و منتفی نمی دانند. به عبارت دیگر، اگرچه مال در ملک مالک موقت بوده و مالکین دیگر هیچ گونه مالکیت فعلی و یا شأنی بر آن ندارند اما همچنان، رابطه ای ضعیف و اعتباری بین عین و مالکان دیگر برقرار می باشد همین رابطه ضعیف را اگرچه نمی توان نوعی مالکیت شأنی دانست اما باعث می شود که دایره اختیارات مالک موقت محدود شود .

 

مبحث دوم : حدود اختیارات مالکین

مهم ترین اثر مالکیت آن است که مالک بتواند در ملک خود تصرفات مالکانه بنماید یعنی آزادانه از آن منتفع شود، آن را به انحاء مختلف به دیگران منتقل کند و انتفاعات ممکن را از آن ببرد . حدود اختیارات مالک در مواردی که مال، تنها یک مالک دارد بسی گسترده و وسیع است ولی در جایی که چند نفر نسبت به یک مال حق مالکیت دارند چه به صورت مالکیت عرضی (مانند اشاعه) و چه به صورت مالکیت طولی (مانند تایم شر)، اختیارات مالکان محدود می شود. اما سؤال اصلی در اینجا این است که محدوده اختیارات مالکین موقت در تایم شر چیست؟ پاسخ به این سؤال، تا حدود زیادی بسته به مبانی پیش گفته است.

نتیجه منطقی مبنای اول این است که هر یک از مالکین در زمان مالکیت فعلی خود حق هرگونه تصرف و استفاده ای را دارد یعنی می تواند آن را به دیگری انتقال دهد یا هبه کند و… و همین مالکیت به وراث وی منتقل می شود اما از آنجا که در همین زمان، افراد دیگری هم مالکیت شأنی بر آن مال دارند تصرفات مالک تا آن اندازه مجاز و بلامانع است که لطمه ای به حق دیگران وارد نشود چرا که عین در این صورت متعلَّقِ حق افراد دیگر می باشد نظیر عین موقوفه و مرهونه که متعلقِ حق مرتهن و طبقات بعدی موقوف علیهم است. بنابراین در قرارداد تایم شر هیچ مالکی حق از بین بردن مال خود را ندارد چرا که حق افراد دیگری به مال او تعلق گرفته و تصرفات او نباید باعث آسیب به حق دیگران شود و این امر، منافاتی با طبیعت مالکیت ندارد.

بنابر مبنای دوم، مالکیت شأنی، چیزی جز شأنیت تملک نیست. بنابراین در زمان مالکیت یکی از مالکان، مالکین دیگر حقی در مال ندارند و لذا عین، فقط متعلق یک حق مالکیت فعلی است و حق دیگری به آن تعلق نگرفته است تا باعث محدود شدن اختیارات و تصرفات مالک شود. مقتضای مبنای اخیر اگرچه مجاز بودن مطلق تصرفات مالکانه توسط مالک است اما به نظر می رسد حتی با پذیرش این مبنا هم نمی توان دست مالک را در مورد هرگونه تصرفی ـ حتی تصرف منجر به تلف مال ـ باز گذاشت زیرا این مورد از مصادیق تعارض قاعده تسلیط و لاضرر است و لذا باید بر آن اساس اظهار نظر شود.

فقها معمولاً حدود اختیارات مالک را از قاعده تسلیط استفاده می کنند. این قاعده هر گونه تصرف و انتفاعی را برای مالک جایز دانسته است اما قاعده لاضرر، محدوده اختیارات مالک را محدود می سازد. به همین جهت جواز تصرفات مالک در ملک خود در صورتی که به ضرر دیگران منتهی شود مشروط به شرایط خاصی است. در اینجا ملاک ماده ۱۳۲ قانون مدنی می تواند برای ما راهگشا باشد چرا که این ماده بیان کننده موارد تعارض قاعده تسلیط و لاضرر می باشد و مقرر می دارد: “کسی نمی تواند تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت با رفع ضرر از خود باشد” روشن است که کلمه “همسایه” در این ماده نمی تواند شمول آن را محدود سازد و با توجه به مبانی فقهی آن می توان قاعده ای کلی را از این ماده استنباط نمود چرا که ملاک این ماده شامل هر موردی است که تصرف مالک موجب ضرر دیگری شود. بنابراین در بحث حاضر، می توان در مورد برخی تصرفات مالکین موقت که موجب ضرر دیگر مالکین می شود چنین اظهارنظر کرد که تصرفاتی مانند اتلاف و از بین بردن مال توسط یکی از مالکین موقت، چون به ضرر دیگر مالکین است و غالباً فاقد دو شرط مذکور در ماده فوق الذکر است جایز نمی باشد.

از این گذشته، به اعتقاد بسیاری از فقها قاعده تسلیط پیش از آنکه قاعده ای شرعی و تعبدی باشد، قاعده ای عقلایی بوده، بنای عقلا مهم ترین مدرک و مستند آن می باشد و نقش شارع مقدس در این قاعده تنها نقش امضایی است[۲۰] عقلا همان گونه که مالک را مسلط بر مالش می دانند، ضرر زدن به دیگری را هم مجاز نمی شمارند و بر همین اساس، تصرفات مالکانه را تا جایی که برای رفع ضرر از مالک یا رفع حاجت باشد مجاز می دانند و به مالک اجازه نمی دهند که بدون دلیل موجه در ملک خود تصرفاتی کند که موجب ضرر دیگران شود.

با توجه به آنچه گذشته به خوبی می توان نتیجه گرفت که در قرارداد تایم شر که چند نفر به صورت مقطعی مالک مال می باشند، هر کدام از مالکین می تواند هرگونه تصرفی را در مال خود صورت دهد، مگر تصرفی که موجب ضرر دیگران شود و به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود نباشد و چنانکه گذشت، محدود شدن اختیارات مالک در این موارد منافاتی با حق مالکیت او ندارد.

 

 

 

نتیجه گیری

جوهر و اساس‏ ماده ۱۰قانون مدنی حکایت از آزادی طرفین در انعقاد هر شکلی از قرارداد با هر عنوانی و هر شرطی که مورد تراضی طرفین باشد دارد.ساختاری که تحت عنوان « حاکمیت » اراده در تنظیم یک عقد اعم از عقود معین و یا غیر معین نامیده می‏شود.

قرارداد تایم شرینگ را به هر شکلی و یا هر واژه‏ای ترجمه کنیم،به عنوان بیع زمانی یا مالکیت زمانی و یا غیره مشکل اساسی ما را جواب نمی‏دهد.مشکل بر سر واژه‏ها و ترجمه فارسی معادل آن نیست.تایم شرینگ اساسا معادل فارسی ندارد ولی به هر صورت یک قرارداد است و یک ضرورت نوظهور اقتصادی. برای کسانی که می‏خواهند مال غیر منقولی را به بهایی کاملا نازل بخرند و در عوض‏ دامنه تصرفات انتفاعی خود را محدود کنند این قرارداد بهترین وسیله است.

آنچه در این قرارداد جوهر و اقتضای آن است،فروش مالی است اعم از منقول یا غیر منقول از طرف فروشنده به خریدار یا انتقال مالکیت به صورت غیر مشاع و با مالکیت‏ شش دانگ،با شرط استیفای منفعت در محدوده زمانی معین،با قابلیت تکرار در هر سال و خودداری از هرگونه تصرفات مادی اساسی.

انطباق قرارداد تایم شرینگ با ماده‏ ۱۰ قانون مدنی و به عنوان یک قرارداد خصوصی بلا اشکال است ، زیرا:

اولا- یک قرارداد خصوصی است

ثانیا- هرگونه تصرفات و نقل و انتقال در اموال خصوصی صورت می‏گیرد

ثالثا- قرارداد مذکور عقدی است نافذ و لازم

رابعا- شرایط مندرج در آن مبنی بر استیفای منفعت در محدوده زمانی سالیانه و عدم‏ تصرفات مادی و زیربنایی برخلاف قواعد آمره نیستند

خامسا- تعهدات و شرایط اعلام شده مورد قبول طرفین است

سادسا-تاکنون ماده یا حکم قانونی دیده نشده که چنین قراردادی را باطل اعلام‏ کند.

خصوصیات و آثاری که برای قراردادهای تایم شرینگ برشمردیم فهرست‏وار عبارت‏اند از: انتقال مالکیت ، دوام مالکیت ، لازم بودن عقد ، معوض و تملیکی بودن قرارداد ، موضوع قرارداد عین معین است- و بالاخره توافق و تراضی در نوع عقد ، موضوع عقد و شرایط ضمن عقد .

عبارت«مالکیت زمانی»برای قرارداد تایم شرینگ اصطلاح‏ مناسبی نیست زیرا مفهوم مخالف آن در ذهن«مالکیت غیر زمانی»را به دنبال می‏آورد و این خود بر ابهامات موجود می‏افزاید. اصلح آن است که در راستای واژه‏هایی که قانون مدنی به کار گرفته است حرکت‏ کنیم مانند بیع مطلق،بیع مشروط،بیع صرف،بیع فضولی و…….و« بیع زمانی » را با تمام‏ خصوصیات و آثار آن به این مجموعه اضافه کنیم و به این ترتیب به توافق همگانی یا اجماع نائل شویم .

 

 

فهرست منابع و مآخذ

منابع فارسی و عربی

  • اصفهانی، شیخ محمدحسین، بحوث فی الفقه، اجاره ، موسسه دایره المعارف فقه اسلامی ، ۱۳۸۴
  • توحیدی، محمدعلی، مصباح الفقاهه،(تقریرات درس آیت‌ا… خویی)، ج۷ ، موسسه احیاء آثار امام خوئی ، ۱۳۸۴
  • محقق داماد، سیدمصطفی، قواعد فقه، ج۲ ، انتشارات سمت ، ۱۳۹۰
  • السنهوری، عبدالرزاق احمد، الوسیط، ج۸ ، دارالمجتبی ، ۱۳۸۴
  • اصفهانی، شیخ محمدحسین، بحوث فی الفقه، الاجاره
  • خویی، مصباح الفقاهه، ج۲، موسسه احیاء آثار امام خوئی ، ۱۳۸۴
  • بجنوردی، القواعد الفقیهه، ج۴ ، انتشارات مجد ، ۱۳۸۷
  • توحیدی، محمدعلی؛ مصباح الفقاهه (تقریرات درس آیه‌الله خویی)، ج ۶، انتشارات دارالفکر ، ۱۴۱۵
  • یزدی، سید محمدکاظم، حاشیه مکاسب ، انتشارات امام حسن ، ۱۳۸۶
  • اصفهانی ، شیخ محمد حسین ، حاشیه بر مکاسب ، ج ۱ ، انتشارات آستان قدس رضوی ، ۱۳۸۰

References

  • Bryan A. Garner: Blacks law dictionary
  • Vacation register, read before you buy timesharing. Arad / glossary of terms, webmaster @arda.org
  • Time share mall a classary of timeshare terms and acronyms, c 2004 timesharemall.com
  • James podgers, two groups time – share legislation, law scope ( American bar association journal ) , volume 66 , may 1980

 

 

 

.  Bryan A. Garner : Blacks law dictionary , page 1521

. vacation register , read before you buy timesharing , p. 3

. Arad / glossary of terms , webmaster @arda.org , page 2

. time share mall a classary of timeshare terms and acronyms , c 2004 timesharemall.com , page 607

. James podgers , two groups time – share legislation , law scope ( American bar association journal ) , volume 66 , may 1980 , p. 543

. اصفهانی، شیخ محمدحسین، بحوث فی الفقه، اجاره، ص ۲۶٫

. توحیدی، محمدعلی، مصباح الفقاهه،(تقریرات درس آیت‌ا… خویی)،  ج۷، ص ۴۸۸

. یزدی، سیدمحمدکاظم، همان؛ محقق داماد، سیدمصطفی، قواعد فقه، ج۲، ص ۱۰۷٫

. السنهوری، عبدالرزاق احمد، الوسیط، ج۸، ص ۴۹۲٫

. اصفهانی، شیخ محمدحسین، بحوث فی الفقه، الاجاره، ص ۲۶٫

. خویی، مصباح الفقاهه، ج۲، ص ۳۰

. بجنوردی، القواعد الفقیهه، ج۴، ص ۲۴۲٫

. توحیدی، محمدعلی؛ مصباح الفقاهه (تقریرات درس آیه‌الله خویی)، ج ۶، ص ۲۰۶

. یزدی، سید محمدکاظم، حاشیه مکاسب، ص ۶۶

. انصاری ، شیخ مرتضی ، مکاسب ، ص ۱۶۸

. اصفهانی ، شیخ محمد حسین ، حاشیه بر مکاسب ، ج ۱ ، ص ۲۶۵

***گروه وکلای سفیر صلح را به خاطر بسپارید***
موسسه حقوقی سفیر صلح با دارا بودن کادری با تجربه و متعهد و استفاده از اعضای هیئت علمی دانشگاه و وکیل پایه یک دادگستری آماده خدمت رسانی و ارائه خدمات حقوقی ـ وکالتی و مشاوره در کلیه امور حقوقی ـ کیفری ـ ثبتی ـ خانواده و بین الملل می باشد .
ما بهترین وکلا را در ایران به شما معرفی می کنیم . سایت سفیر صلح اولین سایت و مرکز تخصصی اطلاع رسانی حقوقی در کشور است که مشغول فعالیت های علمی و تحقیقاتی می باشد . گروه وکلای سفیر صلح با معرفی برترین کادر وکلا در مناطق مختلف تهران و شهرستان های مختلف کشور حضور دارند و در رفع مشکلات حقوقی و کیفری ، ثبتی و خانواده به شما کمک می کنند . همین حالا می توانید از طریق صفحه تماس با ما از یکی از وکلای متخصص موسسه وقت ملاقات بگیرید و مشکل حقوقی خود را با ایشان در میان بگذارید .
اما چرا برای حل مشکل حقوقی خود گروه وکلای سفیر صلح را انتخاب می کنید ؟
جواب مشخص و مبرهن است ؛ زیرا :
۱ ـ وکلای موسسه حقوقی سفیر صلح با شما صادق هستند و رویه کار در این مجموعه به این صورت است که بمحض ارجاع پرونده اقدامات عاجل و حقوقی راجع به آنها صورت می گیرد .
۲ ـ متخصصین ما دارای تسلط و تجربه کافی در امر وکالت می باشند و همگی دارای رزومه موفقی می باشند . اغلب همکاران این مجموعه علاوه بر تحصیلات تخصصی در یک رشته خاص ، در یک رشته فوق تخصصی نیز آموزش دیده و مهارت دارند .
۳ ـ آخرین موسسه و دفتری که برای به دست آوردن حق و حقوق خود به آن مراجعه خواهید کرد ، موسسه حقوقی سفیر صلح خواهد بود : مطمئن باشید که به حق خود خواهید رسید .
جهت آگاهی بیشتر می توانید با شماره تلفن ۲۶۶۴۳۹۰۸ ۰۲۱ یا ۰۹۱۲۸۴۷۲۹۸۴ تماس حاصل نمایید .

0 پاسخ

ارسال یک پاسخ

می خواهید در گفتگو ها شرکت کنید؟
Feel free to contribute!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *