دعاوی ملکی و نحوه ی کارشناسی آنها

یکی از موارد شایع در ارجاع دعاوی به کارشناسی، موضوع ارزیابی و تعیین قیمت املاک اعم از ویلایی، مسکونی، تجاری، صنعتی و غیره جهت اجرای حل و فصل دعاوی، ترهین وثائق، تعیین هزینه دادرسی یا نحوه اجرای قراردادهای عمرانی است.

 یکی از موارد  شایع در ارجاع دعاوی به کارشناسی، موضوع ارزیابی و تعیین قیمت املاک اعم از ویلایی، مسکونی، تجاری، صنعتی و غیره جهت اجرای حل و فصل دعاوی، ترهین وثائق، تعیین هزینه دادرسی یا نحوه اجرای قراردادهای عمرانی است. در واقع، کارشناسی املاک یکی از موضوعات مهم در استنادات آرای دادگاه‌ها و تعیین حق و حق‌دار است.

کارشناس باید با شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین‌کننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه و اعیان و امتیازات و هزینه‌های متفرقه آن، نسبت به ارائه نظر کارشناسی اقدام کند و بالتبع، هرگونه بی‌دقتی در این حوزه، می‌تواند نتیجه منفی در آرای صادره دادگاه‌ها داشته باشد.

 از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک، ارزش عرصه (زمین) آن است. به این دلیل که زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می‌آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می‌کند.

 ارزش عرصه تابع عواملی است که پس از تحقیق و استعلام از منابع معتبر محلی، قیمت‌گذاری می‌شود، این پارامترها و عوامل عبارت از اندازه ابعاد ملک و بخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک)؛ کاربری ملک، زیرا برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است؛ عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک (چند بر بودن ملک)؛ موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه و امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیون‌های مربوطه است.

 به عنوان مثال، اگر میان دستگاه دولتی و مالک توافق وجود نداشته باشد، بهای عادله توسط هیاتی مرکب از سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می‌شود.

یک کارشناس از سوی دستگاه اجرایی متقاضی تملک و خرید، یک نفر از سوی مالک  و نفر سوم با تراضی طرفین انتخاب می‌شود و اگر هر یک از طرفین، از معرفی کارشناس سوم خودداری کردند، کارشناس سوم با معرفی دادگاه محل وقوع ملک انتخاب می‌شود. نظر اکثریت این سه کارشناس، در تعیین بهای عادله، قطعی و لازم‌الاجرا است.

 ملاک تعیین قیمت اراضی و املاک، بهای عادله روز بر مبنای قیمت اراضی، ساختمان‌ها و تأسیسات مشابه در حوزه عملیات طرح، بدون در نظر گرفتن تاثیر پروژه مذکور در قیمت آنهاست زیرا وجود و تاسیس ساختمان‌های دولتی و تاسیسات عمومی عمدتاً به صورت مثبت یا منفی بر قیمت سایر اراضی و املاک مجاور تاثیر می‌گذارد.

در مواردی که ملک‌ محل سکونت یا مکان درآمد در اختیار مالک باشد، علاوه بر بهای عادله صدی ۱۵ به قیمت ملک افزوده خواهد شد که تشخیص این امر با دستگاه اجرایی متقاضی است و در صورت بروز اختلاف تشخیص نهایی با دادگاه خواهد بود.

اگر ملک مورد نظر، زمین زراعی باشد و علاوه بر مالک زمین زراعی، در آن زمین مطابق عرف، کشاورز یا کشاورزانی دارای حق باشند، به جبران حقوق آنان نیز اقدامات به این صورت خواهد بود که اگر برابر نظر اداره کشاورزی، زارعان دارای حقوقی در ملک باشند، حقوق زارعان ذی‌نفع به تشخیص اداره کشاورزی از محل ارزش کل ملک به آن پرداخت و مابقی در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت می‌شود و چنانچه در ملک ساختمان روستایی فاقد سند مالکیت، هر گونه اعیانی یا حقوقی مانند حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و … وجود داشته یا زارع زحماتی برای آماده کردن زمین متحمل زحماتی شده باشد، قیمت اعیانی و حقوق متعلق به آن برابر قرارداد موجود بین زارع و مالک یا طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به او پرداخت شده و مابقی به مالک پرداخت خواهد شد.

 اگر ملک، محل کسب و پیشه اشخاص باشد، در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم دستگاه دولتی متقاضی محل کسب و پیشه بوده‌ باشد البته دستگاه اجرایی می‌تواند به جای پرداخت حق کسب و پیشه در صورت رضایت صاحب حق تعهد کند که پس از انجام طرح، محل کسبی در همان حدود به صاحب حق واگذار کند.

کارشناسان مکلفند ظرف یک ماه نظر کارشناسی‌ خود را اعلام کنند. دستمزد کارشناسان طبق تعرفه تعیین می‌شود و در صورت اختلاف طبق نظر دادگاه مشخص می‌شود.

 پرداخت نصف هزینه کارشناسی بر عهده مالک خواهد بود که در هنگام انجام معامله از ارزش ملک کسر می‌شود.

در صورت رضایت مالک و تشخیص دستگاه اجرایی عوض اراضی تملیک‌شده، از اراضی مشابه ملی یا دولتی متعلق به سازمان مربوطه قابل واگذاری است و در این صورت نیز تعیین بهای عوض و معوض بر عهده هیات کارشناسان است.

 قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت آن چیزی مجوزی وجود ندارد مگر هنگامی که مالک از انجام معامله خودداری کند یا مالک مجهول باشد یا به واسطه فوت مالک، انجام معامله قطعی ممکن نباشد همچنین اگر فوریت طرح ایجاب کند و اجرای طرح ضرورت داشته باشد، می‌توان قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت‌جلسه وضع موجود ملک، با حضور مالک یا نماینده او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام کرد.

0 پاسخ

ارسال یک پاسخ

می خواهید در گفتگو ها شرکت کنید؟
Feel free to contribute!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *