شرایط حق شفعه و آثار آن

در قانون مدنی حق شفعه تعریف نشده است .فقط شرایط آن در ماده ۸۰۸ آورده شده است .
«معنای لغوی شفعه بر وزن فعله (به ضم فاء) جفت قرار داد چیزی را با چیز دیگر گویند
»

 از نظر فقهی نیز معنای شفعه را حق شریک در ملک شریک دیگر گویند . «شفعه اسم می باشد و
به معنای حق تقدم همسایه نسبت به ملک مجاور می باشد»

از لحاظ حقوقی شفعه با معنی لغوی نزدیکی دارد . در اصطلاح حقوقی شفعه تملک حصه فروخته
شده شریک به وسیله شریک  دیگر می باشد و به
خاطر جلوگیری از ضرر شریک در مال غیر منقول قابل تقسیم قرار داده شده است.  تا زمانی که یکی از دو شریک سهم  خود را از طریق بیع به دیگری واگذار نماید شریک
دیگر بتواند با پرداخت همان بها‌ به مشتری حصه شریک خود را تملک نماید و از ضرر
خود جلوگیری نماید . در ماده ۸۰۸
قانون  مدنی آمده است :

“هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به
قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی  را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را
تملک کند این حق را حق شفعه و صاحب آن را
شفیع می گویند.”

از آنجا که در اخذ به شفعه اراده شریک دیگر نقشی ندارد و توافقی بر خارج شدن مال از
مالکیتش ندارد لذا یک ایقاع می باشد و استثنا می باشد.

“اخذ به شفعه از احکام استثنایی است زیرا طبق اصل حقوقی  نمی توان ملکی را از ملکیت کسی بدون موافقتش
خارج نمود.”‌

شفیع

برای دارا شدن حق شفعه اهلیت شفیع شرط نمی باشد به دلیل ینکه حق مزبور در اثر بیع سهم
مشاع ،‌ از طرف شریک برای رفع ضرر ناشی از شرکت وضع می گردد. لذا محجورین و کسانی
که دارای اهلیت نمی باشند نیز می توانند از این حق بهره مند گردند اما برای اعمال
حق خود باید دارای اهلیت استیفا باشند . بنابراین باید ولی یا قیم  برای کسانی که محجور  به جهتی از هات قانونی (صغر ،‌جنون و سفه می
باشند با رعایت غبطه نان ین حق را اعمال نمایند و چنانچه سفیه یا صغیر ممیز نیست
به اعمال این حق اقدام کنند نفوذ ن محتاج
به اجازه ولی یا قیم است.

“حق شفعه برای کسی که حضور ندارد و غایب است ،‌ثابت می باشد و هر گاه از سفر بیاید می
تواند حق خود را اعمال نماید. همچنین حق شفعه برای کودک ،‌د یوانه و سفیه ثابت است
و ولی و سرپرست آنها در صورت مصلحت داشتن این حق
را اعمال می کند و در صورتی که ولی این حق را اعمال نکند این حق همچنان
برای آنان ثابت می باشد و پس از رفع نقصان و حصول کمال می توانند این حق را اعمال
کنند”.

با وجود این که یکی از شرایط حق شفعه که بعداً‌ توضیح  داده خواهد شد فوری بودن آن است اما در خصوص
محجورین همچون صغیر و سفیه ین فوریت نادیده گرفته می شود  تا هنگامی که خود دارای اهلیت استیفا شوند و
نسبت به اعمال حق خود اقدام نمایند لذا غبطه آنان در این خصوص در نظر گرفته شده تا
حق آنان از بین نرود.


فقهای امامیه برآنند که هر گاه ولی یا قیم از اخذ به شفعه چنانچه به غبطه مولی
علیه باشد، امتناع کند ، مولی علیه پس از بلوغ
می تواند خود اخذ به شفعه نماید ،‌ زیرا به وسیله بیع حق شفعه برای محجور
پیدایش یافته و تاخیر در اخذ به شفعه در اثر جنون و صغر است که عذر قانونی شناخته
می شود و تقصیر ولی یا قیم موجب سقوط حق محجور نمی گردد.”‌

عده ای از فقهای امامیه نیز با توجه به فوریت حق شفعه این تاخیر را جایز نمی دانند و
معتقد به سقوط این حق می باشند، لیکن ولی یا قیم را که موجب این ضرر به محجور شده
اند مسئول جبران ضرر و زیان وارده می دانند.

“بعضی بر ین امر اشکال کرده اند و تاخیر در اخذ به شفعه را از نظر توجه  ضرر به مشتری موجب سقوط حق مزبور می دانند و بر
آنند که با فوری بودن اخذ به شفعه ،‌چنانچه
اخذ به آن نشود حق مزبور ساقط می گردد . و هر گاه در اثر سقوط حق شفعه
خسارت به مولی علیه متوجه شود ولی یا قیم که سبب آن می باشند در مقابل آنان مسئول
جبران خواهند بود.”‌

این اشکال از نظر تحلیلی قوی به نظر می رسد و ساقط شدن حق شفعه و مسئولیت ولی یا قیم
مطابق اصولی می باشد که در قانون مدنی رعایت شده است . از نظر حقوق امامیه با وجود
دعوی اجماع و نبودن مخالف ،  اعتقاد به
سقوط حق شفعه ،‌ دور از احتیاط است.

 

شرایط
اخذ به شفعه

برای ایجاد حق شفعه شرایطی وجود دارد که باید این شرایط در خصوص ملکی که مورد حق شفعه
واقع می گردد جمع باشد تا این حق برای شخص موجودیت یابد و لازمه  ایجاد و اعمال حق شفعه این شرایط می باشد که به
توضیح آنها می پردازیم.

“اگر یکی از دو شریک حصه خود را به شریک خود نفروشد بلکه به بیگانه بفروشد شریکش در
صورت وجود همه شرایطی که گفته خواهد شد  حق
دارد آن حصه را تملک کند بدون ایجابی از ناحیه آن بیگانه و از ناحیه شریک بگوید من
آن را به ملک  خود درآوردم  ،‌ و آن گاه آن را از دست مشتری دراورده بهائی
را که او به فروشنده داده به وی بپردازد.”‌

در قانون مدنی از ماده ۸۰۸  تا ماده ۸۲۴  به حق اخذ به شفعه اختصاص یافته است در این
مواد شرایطی که برای این حق در نظر گرفته شده، ذکر گردیده است.

موسسه حقوقی سفیر صلح با دارا بودن کادری با تجربه و متعهد و استفاده از اعضای هیئت علمی دانشگاه و وکیل پایه یک دادگستری آماده خدمت رسانی و ارائه خدمات حقوقی ـ وکالتی و مشاوره در کلیه امور حقوقی ـ کیفری ـ ثبتی ـ خانواده و بین الملل می باشد .
جهت آگاهی بیشتر می توانید با شماره تلفن ۲۶۶۴۳۹۰۸ یا ۰۹۱۲۸۴۷۲۹۸۴ تماس حاصل نمایید .

0 پاسخ

ارسال یک پاسخ

می خواهید در گفتگو ها شرکت کنید؟
Feel free to contribute!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *